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大湾区及深圳房价结构性上涨 中科院报告提示:须警惕风险

2020-05-08 12:47  本文来源:中国消费者报 作者:佳禾

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  中国消费者报讯 3月以来,深圳等城市房价的跳涨引起了社会各界的广泛关注。深圳房价的上涨是否会蔓延至全国其他城市?疫情将对中国房价格局构成何种影响?中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组近日发布了2020年4月《中国住房大数据分析报告——从深圳到全国的房价涨跌格局与对策》,报告通过大数据分析发现,大湾区及深圳房价出现结构性上涨须警惕。

  报告提到,当前楼市“短期局部上涨或下跌的风险将并存,如果没有严厉的管控措施,深圳的房价结构性上涨很可能扩展成全面上涨,并传导至其他一二线城市”。这无疑是对深圳楼市局部过热现象的一个重要预警,同时也是对全国楼市冷热不均现象的一次“体检”。

  全国楼市成交大体恢复

  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长、中国社科院竞争力模拟实验室副主任邹琳华表示,大湾区和深圳房价出现结构性上涨,其他主要城市群带房价平稳。在大湾区除港澳外的各核心城市中,仅深圳和东莞近期出现房价显著上涨,而深圳宝安、福田、南山三区上涨较快,罗湖房价反而微跌。从全国看,全国楼市基本恢复,核心城市房价稳中略升,成交量大体恢复。

  从纬房指数监测数据看,近3个月深圳房价累计上涨4.07%,其中南山区房价累计上涨8.84%,宝安区累计上涨7.96%,涨速相对较快,罗湖区近3个月房价累计下跌0.06%,市场较为平稳。东莞累计上涨3.88%,房价涨速相对较快。其邻近的城市中,近3个月广州房价累计下跌1.23%,中山、佛山房价也有所下跌,珠海稳中略涨,均未出现异常上涨。

  纬房指数监测数据还显示,我国另外两大城市群带中的环渤海及长三角城市群,近期其核心城市房价并未出现明显上涨。作为环渤海城市群带龙头城市的北京,近3个月房价累计上涨0.83%,涨速和正常的季节性波动水平接近,其他核心城市涨速也基本合理。作为长三角城市群带龙头城市的上海,近3个月房价累计上涨1.51%,涨速处于正常略高的区间,其他核心城市涨速除苏州略高外,也基本在合理范围内。

  反映全国24个核心城市房价总体变化的纬房核心指数显示,全国核心城市房价出现恢复性回升。2020年3月,核心城市综合房价已经高过了2020年春节前的水平,同时也高于2019年全年最高房价,但是要低于2018年中的房价水平。2020年3月,纬房核心指数为106.24点(以2018年1月核心城市综合房价为100),比2020年1月105.75点上涨0.46%,比2019年 最 高 值 106.11点 上 涨0.12%。

  纬房成交量指数监测显示,核心城市二手房成交量大体恢复。2020年3月,10大重点城市二手住房成交量指数为150.8,比2019年12月的165.37仅低8.8%,基本恢复正常水平。

  局部区域涨跌风险并存

  为什么说楼市“短期局部上涨或下跌的风险将并存”?邹琳华表示,原因有三。首先,大湾区一些核心或其他城市的土地财政依赖度其实并不低,这就注定了刚需弱、土地财政依赖度高的城市在疫情冲击下,涨跌会分化,幅度甚至加大。比如像高度依赖土地财政的广州、佛山等地的房价,近3个月均有所下跌。

  其次,一线城市的需求依然存在,3月份,四大一线城市新建商品住宅销售价格环比依然上涨0.2%。但是京沪楼市调控严厉,深圳相对宽松,所以资金就更多地流向深圳。3月份,深圳也是四个一线城市中唯一一个成交量同比为正数的城市,地段好、刚需多的地方,楼市自然会有一定幅度的上涨。

  第三,由于广东是工业和外来人口大省,复工和就业因素影响楼市的权重较大,所以楼市成交量恢复程度较低,反而粤西、粤北地区采取“以价换量”的方式效果明显。

  建议加强楼市投资投机管控

  未来楼市走势将如何?邹琳华指出,未来影响短期房价格局的重要因素主要包括:疫情对住房消费需求的负向影响;相对宽松货币环境对住房需求及房价预期的正向影响。由于影响因素的区域不平衡性,在疫情不会突然消失的情况下,有的城市疫情对楼市的负向影响总体将超过宽松货币环境对楼市的正向影响。而另一些城市形势则可能相反。表现在房价格局上,则是市场冷热不匀,涨跌互现。

  如果未来宏观经济环境没有及时复苏或进一步变差,一二线城市即使房价进一步上涨也难以持续,最终“高开低走”的风险将变大。三四线城市房价则很难出现全局性上涨,少部分经济基本面受疫情冲击较严重的三四线城市,房价也可能出现较快下跌。

  邹琳华建议,进一步完善一线城市及其周边卫星城市的住房投资投机管控措施,因地制宜增加限售条款及新入籍购房者社保缴纳条件;加强信贷资金用途管控,严禁各类消费贷款、非房地产企业经营贷款流入房地产市场;及时有效降低居民家庭短期还款负担,临时性对存量房贷利率进行向下重新定价,同时辅以临时性推迟本金还款或修改本金还款方案等措施;结合集体土地入市改革,促进住房土地制度改革的推进,加快探索宅基地等非经营性集体建设用地的有序流转途径,在增加住房供给的同时降低房价泡沫。 (佳禾)

责任编辑:任冬雪

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